Nawet spowolnienie nie zdetronizowało Polski

03.12.2024

W Europie nowych magazynów buduje się mniej niż w poprzednich latach, ale i tak w Polsce powstaje ich najwięcej.

W Unii Europejskiej notowany jest spadek podaży nowej powierzchni magazynowej, która w pierwszej połowie 2024 roku wyniosła ok. 8 mln mkw., czyli prawie 20% mniej niż w analogicznym okresie rok temu. Niemal 40% tej powierzchni (nowej podaży) nadal czeka na najemców – wylicza Newmark Polska w raporcie „Rynek magazynowo-przemysłowy w Europie, I połowa 2024 r.” – Najwięcej nowych magazynów wybudowano w Polsce – prawie 1,65 mln mkw. Dużą podaż odnotowano również w Holandii i Szwecji, gdzie oddano do użytku odpowiednio 1,1 mln mkw. i 900 tys. mkw. – dodaje dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska Jakub Kurek.

Duży potencjał wzrostu

Podkreśla, że kraje dysponujące sporymi bankami gruntów inwestycyjnych, m.in. Niemcy, Polska czy Francja, nadal wykazują duży potencjał wzrostu, w szczególności w dobie rosnącego znaczenia nearshoringu i friendshoringu. 

Firma doradcza Savills tłumaczy, że nowe inwestycje magazynowe wynikają ze strategicznego położenia i szybko rozwijającej się infrastruktury Polski. Przypomina, że znaczące fundusze unijne, wynoszące łącznie 229 miliardów Euro w latach 2007-2027, umożliwiły rozwój infrastruktury drogowej, kolejowej oraz portowej. Polska dysponuje rozbudowaną siecią dróg. GDDKiA zarządzą siecią dróg krajowych o łącznej długości około 17 800 km, w tym drogami szybkiego ruchu o długości 5173,4 km, na co składa się 1864,8 km autostrad i 3308,6 km dróg ekspresowych.

Natomiast port w Gdańsku obsłużył w 2023 roku ponad 79,6 milionów ton ładunków, co stanowi wzrost o 26,1% w porównaniu z 2022 rokiem, stając się jednym z kluczowych punktów dla logistyki w regionie Morza Bałtyckiego. – Polska, z uwagi na strategiczną lokalizację i nowoczesną infrastrukturę drogową, jest tzw. „center of gravity”, czyli optymalnym punktem dla obiektu logistycznego do obsługi zarówno Europy Zachodniej, Środkowo-Wschodniej, jak i Skandynawii oraz krajów Bałtyckich – podkreśla Director, Head of Industrial Services Hub, Savills Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Rosnące zainteresowanie Polską jako hubem logistycznym w Europie wynika z bliskości zachodnich rynków, rosnącej konsumpcji krajowej oraz stabilnych, konkurencyjnych kosztów operacyjnych. Przewiduje się, że kraj pozostanie jednym z liderów rozwoju sektora logistycznego, zwłaszcza w obliczu rosnącego trendu nearshoringu w Europie, wynika z raportu Savills „Polska Express: All aboard the Polish Logistics freight train”. 

Europejski e-handel napędza polską logistykę

Od 1990 roku Polska notuje najszybszy wzrost PKB wśród krajów OECD, przy jednoczesnym wzroście dochodu gospodarstw domowych o 31,2% w ciągu ostatniej dekady. Średni wskaźnik w UE wyniósł zaledwie 5,5%. Przekłada się to na wzrost konsumpcji w Polsce o 46% w ostatniej dekadzie. Raport Savills przewiduje, że ten trend będzie kontynuowany, z prognozowaną dalszą dynamiką konsumpcji o 13% do 2029 roku. Szczególnie istotny wpływ ma sektor e-commerce, który w 2024 roku osiągnął udział w sprzedaży detalicznej 8,7% i według prognoz ma wzrosnąć do 23%, co napędza popyt na powierzchnie magazynowe. Ze względu na wysoki potencjał rozwoju sektora sprzedaży online oraz położenie i bardzo dobrą infrastrukturę transportową, Polska została wybrana jako lokalizacja do obsługi rynków Europy Zachodniej i Skandynawii przez takie firmy, jak Amazon, Zalando, Shein, VidaXL, wymienia raport Savills.

Te czynniki sprawiły, że w pierwszej połowie 2024 roku Polska wyróżniała się na tle regionu, notując wzrost o ponad 20%. W tym samym okresie w wielu krajach odnotowano spadki: m.in. w Czechach, we Francji, na Węgrzech i w Niemczech – odpowiednio o 34%, 23%, 8% i 5%, wylicza Newmark Polska. 

Roczny popyt na największych rynkach magazynowych Unii Europejskiej wyniósł w 2023 roku niewiele ponad 27 mln mkw., gdy w rekordowych latach 2021-2022 przekraczał 35 mln mkw.

Na zmniejszenie aktywności najemców wpłynęły takie czynniki, jak niepewność gospodarcza, wyższe stopy procentowe oraz wydłużenie procesu podejmowania decyzji przez firmy. Całkowity popyt netto w pierwszej połowie 2024 roku sięgnął prawie 11 mln mkw. i był o prawie 10% niższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Największy udział w powierzchni najmu (bez renegocjacji) w skali całej UE odnotowały Niemcy – ponad 22%. Na kolejnych miejscach uplasowały się Polska (15%) i Francja (12,7%). 

Dostęp do banków ziemi

Spadek aktywności najemców i deweloperów przełożył się na wzrost ogólnego wskaźnika pustostanów w UE, który na koniec czerwca 2024 roku nieznacznie przekroczył 5%. Wzrosty zaobserwowano na większości analizowanych rynków magazynowych regionu. Najniższym poziomem pustostanów charakteryzowały się Włochy (2%) i Holandia (2,8%), natomiast najwyższe wskaźniki odnotowano w Hiszpanii (9,7%), na Węgrzech (8,5%) i w Polsce (8,3%). Newmark Polska spodziewa się w kolejnych kwartałach spadku współczynnika pustostanów, zwłaszcza w krajach, w których występuje niedobór dostępnych gruntów pod budowę nowych obiektów magazynowych. 

Savills wskazuje, że planowane zmiany w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, które mają wejść w życie w 2026 roku, przewidują utworzenie planów ogólnych określających strefy przemysłowe i usługowe, co może ograniczyć podaż nowych terenów pod zabudowę logistyczną. Zmiany te stworzą bardziej przewidywalne warunki dla inwestorów, jednocześnie wymuszając optymalizację istniejących zasobów magazynowych. – Nadal mamy przewagę nad krajami sąsiednimi w Europie Centralnej, jeśli chodzi o dostępność gruntów pod nowe inwestycje produkcyjne, zwłaszcza w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Zmniejsza się jednak ilość działek przygotowanych pod budowę parków logistycznych w rejonach głównych węzłów komunikacyjnych. Dotyczy to w szczególności rejonu Warszawy i Krakowa, a także Gdańska oraz Gdyni (Trójmiasta), gdzie ceny transakcyjne są najwyższe w kraju – zaznacza Land Acquisition Manager, Industrial Agency, Savills Rafał Bochenek.

źródło: www.logistyka.rp.pl