Chińczycy "zasysają" duże magazyny w Polsce. Brakuje wolnych powierzchni, ceny idą w górę

02.09.2026

Zmiany celne przyspieszyły przechodzenie chińskiego e-commerce z modelu wysyłania pojedynczych paczek z Azji na model hurtowego sprowadzania towarów do europejskich centrów dystrybucyjnych. Polska już na tym korzysta: chińskie platformy szybko zwiększają popyt na duże magazyny, poziom pustostanów spada, a deweloperzy szykują się na kolejne inwestycje. Otwarte pozostaje pytanie, czy będzie to trwały impuls dla polskiej gospodarki.

• Chińczycy zaczynają zasysać duże magazyny w Polsce. Popyt pojawia się dokładnie w tym segmencie, w którym powierzchnia kurczy się najszybciej. To będzie duże wyzwanie dla rynku.
• - Wskaźnik pustostanów spadł w drugim kwartale do najniższego poziomu od trzech lat - alarmuje Marek Dobrzycki, szef Panattoni w Polsce. Deweloperzy zaczynają reagować, ale nie chcą bezwarunkowo obstawiać chińskiego boomu.
• Krótkoterminowo beneficjentami obecnej sytuacji są właśnie deweloperzy, właściciele magazynów, właściciele gruntów, przewoźnicy i operatorzy logistyczni. Pytanie jednak brzmi: ile z tego boomu zostanie trwale w polskiej gospodarce? Tu odpowiedź nie jest wcale jednoznaczna.
• - Za dużymi platformami podążają również ich podwykonawcy - firmy obsługujące packaging, zwroty czy inne elementy całego łańcucha dostaw. (…) Jeżeli wraz z platformami do Polski przyjeżdża ich własny łańcuch dostaw i podwykonawcy, część wartości dodanej może pozostawać poza polskim ekosystemem firm – alarmuje Renata Osiecka z firmy doradczej AXI IMMO.

Od 1 lipca 2026 r. na terenie całej Unii Europejskiej przestało obowiązywać wieloletnie zwolnienie z cła dla przesyłek o rzeczywistej wartości do 150 euro, importowanych z państw trzecich – między innymi z Chin, Turcji, Wielkiej Brytanii czy Stanów Zjednoczonych. Jednym z głównych celów reformy jest wyrównanie warunków konkurencji pomiędzy przedsiębiorcami z Unii a sprzedawcami spoza Wspólnoty, którzy dotąd mogli oferować takie towary bez jakiegokolwiek obciążenia celnego 

W okresie przejściowym Unia wprowadziła uproszczony mechanizm poboru należności celnych - ryczałtową opłatę w wysokości 3 euro za każdą pozycję towarową, czyli kategorię towarową, objętą uproszczoną procedurą celną. Rozwiązanie to ma obowiązywać do czasu pełnego wdrożenia nowego unijnego kodeksu celnego i systemu odpraw. 

Efekt? Chińskim firmom typu Shein, Temu, czy Aliexpress przestało się opłacać przesyłanie pojedynczych, niskowartościowych paczek do klientów w Europie. Zamiast tego platformy e-commerce zaczęły szybko szukać… dużych magazynów w Polsce.

- Coraz większa część towaru trafia do europejskich magazynów w formie masowej w kontenerach, nie zaś jako gotowe paczki pod zamówienie. Kompletacja zamówień odbywa się już lokalnie. Polska jest dla tych firm naturalnym wyborem, bo oferuje dobrą infrastrukturę magazynową oraz nadal konkurencyjne wobec Europy Zachodniej koszty najmu i pracy – mówi Anna Galas, dyrektor ds. rozwoju biznesu w DHL Supply Chain Polska. 

DHL Supply Chain Polska specjalizuje się w logistyce kontraktowej, obejmującej m.in. magazynowanie, zarządzanie zapasami, dystrybucję, spedycję oraz obsługę procesów logistycznych dla dużych firm. W odróżnieniu od kurierskiej części DHL koncentruje się na kompleksowym zarządzaniu łańcuchami dostaw klientów, w tym prowadzeniu i automatyzacji operacji magazynowych oraz organizacji transportu i dystrybucji.

- Na obecnym etapie chińscy klienci przede wszystkim wynajmują istniejące obiekty, ponieważ zależy im na uruchomieniu operacji w możliwie najkrótszym czasie, nawet jeśli magazyn wymaga dodatkowych inwestycji i dostosowania – dodaje Galas z DHL-u.

Chińczycy wynajmują co się da. Korzystają regiony wzdłuż zachodniej granicy

Chińczycy wręcz "zasysają” duże magazyny w Polsce. Azjatyckie platformy e-commerce wynajęły w I połowie 2026 r. ponad 400 tys. mkw. Tym samym dostępność modułów większych niż 15 tys. mkw. spadła z 1,54 mln do 0,78 mln mkw. Jak wskazują autorzy raportu z AXI IMMO - popyt pojawia się dokładnie w tym segmencie rynku, w którym powierzchnia kurczy się najszybciej. 

Panattoni, czyli lider polskiego rynku magazynowo-przemysłowego, widzi, że Chińczykom kalkuluje się zmiana modelu dystrybucji swoich paczek. 

To zwiększa zapotrzebowanie na duże powierzchnie logistyczne. Widzimy to już w konkretnych zapytaniach i transakcjach, także ze strony najemców z Azji. Jeden z wiodących chińskich graczy e-commerce ma już w Polsce około 800–900 tys. mkw. powierzchni, w różnych regionach kraju. To dobrze pokazuje skalę tego zjawiska – komentuje Marek Dobrzycki, szef Panattoni w Polsce.

Jednym z największych chińskich najemców powierzchni magazynowych w Polsce jest Shein, który pod Wrocławiem rozwija zaplecze logistyczne obsługujące europejski rynek.Jak wskazuje Renata Osiecka z AXI IMMO, pierwszym i najsilniejszym kierunkiem zainteresowania chińskich platform był właśnie Dolny Śląsk, gdzie duże dostępne powierzchnie magazynowe zostały bardzo szybko zaabsorbowane. Początkowo firmy poszukiwały obiektów o powierzchni około 50 tys. mkw. i większych, jednak wraz z kurczeniem się podaży zaczęły interesować się także modułami od około 20 tys. mkw.

- Kolejnymi kierunkami stały się Górny Śląsk i województwo łódzkie oraz korytarze transportowe wzdłuż S3 i A4, obejmujące m.in. Poznań czy Wrocław. To naturalne lokalizacje dla firm, które z Polski chcą obsługiwać nie tylko rynek krajowy, ale szerzej Europę Środkowo-Wschodnią i Zachodnią – informuje Renata Osiecka, założycielka i Partner Zarządzająca w firmie AXI IMMO, która jest jednym z istotnych doradców na polskim rynku magazynowo-logistycznym.

Takiego ssania na rynku jeszcze nie było. Brakuje wolnych powierzchni, ceny w górę

Popyt przyspiesza w momencie, gdy nowej powierzchni jest wyjątkowo mało. Z danych AXI IMMO wynika, że na koniec czerwca pustostany wynosiły 6,3 proc. W tym samym czasie w budowie było tylko 1,30 mln mkw. - najmniej od ponad dziewięciu lat. Dostępność największych powierzchni gwałtownie więc spada. Z raportu za pierwsze półrocze wynika, że popyt netto wzrósł aż o 58 proc. rok do roku. 

- Wskaźnik pustostanów spadł w drugim kwartale do najniższego poziomu od trzech lat. Jednocześnie większość zawieranych umów to nowe kontrakty, a nie tylko renegocjacje. To pokazuje, że powierzchnia jest realnie absorbowana. Przy rosnącym popycie i ograniczonej nowej podaży w najlepszych lokalizacjach możemy w kolejnych kwartałach obserwować presję na wzrost stawek – alarmuje Marek Dobrzycki z Panattoni.

Chińskie firmy e-commerce są coraz ważniejsze dla polskiego rynku magazynowego. Według Damiana Kołaty z 7R odpowiadały one za kilkanaście procent popytu na powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie roku. 

Skala samego handlu również jest znacząca - analizy wskazują, że trzy duże chińskie platformy mogą odpowiadać nawet za 15-19 proc. obrotów polskiego e-commerce. To pokazuje, że nie mówimy już o marginalnym zjawisku, lecz o segmencie, który realnie wpływa na rynek logistyczny i nieruchomości magazynowych – stwierdza Damian Kołata, Head of Commercial w  7R, jednym z większych i bardziej rozpoznawalnych deweloperów magazynowych w Polsce.

Chiński potok towarów rozrusza nasze magazyny. Polska hubem Europy

Firma ta chce skorzystać z chińskiego popytu, ale równie istotna jest dla nich wiarygodność przyszłych najemców. Deweloper dostrzega, że część chińskich najemców przechodzi od prostych manualnych operacji do inwestycji w zaawansowaną automatykę magazynową.

- To świadczy o bardziej długofalowym podejściu do obecności w Polsce. Jednocześnie przy każdym projekcie analizujemy ryzyko koncentracji, wiarygodność kontrahenta, jego strategię oraz oferowane zabezpieczenia, w tym gwarancje bankowe. Nasze duże obiekty wynajmujemy co do zasady na co najmniej 10 lat, dlatego nie będziemy angażować się w wiele krótkoterminowych kontraktów bez odpowiedniego zabezpieczenia – deklaruje Kołata z 7R.

Panattoni ma obecnie ponad 628 tys. mkw. magazynów w budowie, a razem z projektami przygotowanymi do startu - blisko 1 mln mkw. Lider tego sektora zakłada dalszy wzrost rynku i chce być gotowy na kolejną falę popytu, która może wiązać się także z dalszym zacieśnianiem polityki celnej Unii Europejskiej.

Długofalowo może to być dla Polski korzystne, bo dalsze zmiany celne mogą przyspieszać proces lokowania zapasów i operacji dystrybucyjnych bliżej europejskiego klienta. Polska ma tutaj bardzo mocne fundamenty: dużą gospodarkę, rosnącą konsumpcję, dobrą infrastrukturę, rozwijające się porty i położenie blisko Niemiec oraz innych największych rynków Europy. Może dzięki temu pełnić rolę hubu dystrybucyjnego nie tylko dla polskiego rynku, ale także dla Europy Środkowo-Wschodniej. Nie traktowałbym jednak ceł jako jedynego motoru rynku – zastrzega Marek Dobrzycki, szef Panattoni w Polsce.

W tej chwili na polski rynek nieruchomości magazynowy to ok. 38 mln mkw.

Z danych Rady UE wynika, że w całym 2024 r. UE otrzymała około 4,6 mld przesyłek e-commerce o wartości poniżej 150 euro, z czego 91 proc. pochodziło właśnie z Chin. W 2025 r. liczba małych przesyłek wzrosła już do niemal 5,9 mld!

Czy Chińczycy zostaną z nami na dłużej? Nie jest to takie pewne

W Polsce znaczenie chińskiego e-commerce jest bardzo duże. Wartość importu z Chin do Polski w 2025 r. wyniosła około 57,9 mld euro (dane GUS), wobec zaledwie około 3,1 mld euro polskiego eksportu do Chin (dane z raportu Asian Forum). Tym samym Chiny odpowiadały już za około 15,5 proc. całego polskiego importu (dane GUS). Według szacunków KPMG i Izby Gospodarki Elektronicznej same Temu, Shein i AliExpress miały pomiędzy jesienią 2024 i jesienią 2025 wygenerować w Polsce około 11,6 mld zł obrotów i około 100 mln przesyłek rocznie.

- Dla DHL Supply Chain rosnące zainteresowanie chińskich platform Polską przełożyło się już na konkretną współpracę - rozpoczęliśmy obsługę jednego z chińskich marketplace-ów. Nasza rola nie ograniczała się przy tym wyłącznie do uruchomienia operacji logistycznej, ponieważ przez kilka miesięcy byliśmy dla klienta także konsultantem i doradcą. Chińskie firmy mają ogromne doświadczenie w prowadzeniu logistyki na dużą skalę, ale wchodząc do Polski potrzebują partnera, który zna lokalne regulacje, prawo pracy i realia prowadzenia operacji – przekonuje Anna Galas, Head Of Business Development w DHL Supply Chain Polska.

Krótkoterminowo beneficjentami obecnej sytuacji są właściciele magazynów, deweloperzy, właściciele gruntów, przewoźnicy i operatorzy logistyczni. Pytanie jednak brzmi: ile z tego boomu zostanie trwale w polskiej gospodarce? Tu odpowiedź nie jest wcale jednoznaczna.- Co istotne: za dużymi platformami podążają również ich podwykonawcy - firmy obsługujące packaging, zwroty czy inne elementy całego łańcucha dostaw. Krótkoterminowo chińscy gracze korzystają z polskich usługodawców, ale w dłuższej perspektywie często starają się ściągać własnych operatorów i partnerów. (…) Jeżeli wraz z platformami do Polski przyjeżdża ich własny łańcuch dostaw i podwykonawcy, część wartości dodanej może pozostawać poza polskim ekosystemem firm – alarmuje Renata Osiecka z firmy doradczej AXI IMMO.

źródło: www.wnp.pl