Najemcy przyspieszają, a dostępność powierzchni maleje

09.09.2026

Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wyraźnie przyspieszył. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, nowe umowy stanowiły niemal dwie trzecie wszystkich transakcji zawartych w II kwartale 2026 roku. Po pierwszym półroczu zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 38 mln m kw., umacniając pozycję kraju jako największego rynku magazynowego w Europie Środkowo-Wschodniej. 

Zasoby przekroczyły barierę 38 mln m kw.

Na koniec czerwca 2026 r. zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce przekroczyły 38 mln m kw. W II kwartale oddano około 0,6 mln m kw., o 11,4% mniej niż kwartał wcześniej. W ostatnich czterech kwartałach deweloperzy dostarczyli łącznie około 1,8 mln m kw., o 16,2% mniej rok do roku. Rekordowym zasobom towarzyszy więc przejście od dynamicznej ekspansji do bardziej selektywnego, zrównoważonego rozwoju.

Wyniki pierwszej połowy roku pokazują bardziej zrównoważony rozwój rynku. Nowa powierzchnia nadal trafia do najemców, ale decyzje inwestycyjne są ostrożniejsze i coraz częściej odpowiadają na konkretne potrzeby firm. Ogranicza to ryzyko nadpodaży i sprzyja stabilności rynku.

– mówi Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Wyraźne przyspieszenie po stronie popytu

W II kwartale popyt na powierzchnie magazynowe wyraźnie przyspieszył. Najemcy podpisali umowy na ponad 1,9 mln m kw., o 35,7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 4,9% więcej rok do roku. Łączny wolumen transakcji w pierwszej połowie 2026 r. osiągnął około 3,31 mln m kw.

Istotna była również struktura transakcji: nowe umowy odpowiadały za 63,5% wolumenu brutto, a renegocjacje za 34%. Przewaga nowych kontraktów wskazuje, że firmy nie tylko przedłużają zobowiązania, lecz także rozwijają działalność i wchodzą do nowych lokalizacji. Potwierdza to zaufanie najemców do perspektyw polskiego rynku magazynowego.

Wzrost wolumenu najmu i przewaga nowych kontraktów potwierdzają, że firmy aktywniej rozwijają sieci logistyczne. Popyt wspierają e-commerce, logistyka kontraktowa i reorganizacja łańcuchów dostaw. Polska pozostaje atrakcyjna dla dystrybucji regionalnej i obsługi rynku europejskiego.

– komentuje Ludwika Korzeniowska.

Mniej powierzchni pozostaje bez najemców

Rosnąca aktywność najemców i wolniejsze tempo nowych inwestycji przełożyły się na spadek pustostanów. Na koniec II kwartału 2026 r. wskaźnik wyniósł 6,6% – o 0,7 p.p. mniej niż kwartał wcześniej i o 1,6 p.p. mniej rok do roku. Dostępnych pozostawało około 2,5 mln m kw. powierzchni magazynowej.

Mimo spadku pustostanów najemcy nadal mają szeroki wybór powierzchni. Dostępność modułów maleje jednak w dojrzałych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach, zwłaszcza w nowoczesnych obiektach spełniających wysokie wymagania techniczne i środowiskowe.

Najemcy nadal mają alternatywy lokalizacyjne, ale wybór obiektów staje się bardziej selektywny. Dotyczy to zwłaszcza powierzchni energooszczędnych, z odpowiednią infrastrukturą i możliwością automatyzacji. Przy spadających pustostanach wcześniejsze planowanie relokacji i ekspansji będzie coraz ważniejsze.

– dodaje Ludwika Korzeniowska.

Deweloperzy ograniczają skalę nowych inwestycji

Aktywność deweloperska pozostaje umiarkowana. Na koniec czerwca 2026 r. w budowie było około 1,3 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, mniej zarówno kwartalnie, jak i rocznie. Projekty koncentrują się w największych i najbardziej dojrzałych rynkach magazynowych, m.in. na Górnym Śląsku i w strefie Warszawa II. Poziom komercjalizacji inwestycji w budowie wyniósł 61,4%, co wskazuje na rosnący udział projektów zabezpieczonych umowami lub potwierdzonym popytem. Ogranicza to ryzyko wzrostu pustostanów.

Stabilne czynsze i rosnące znaczenie jakości obiektów

Czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne pozostają stabilne, choć różnią się zależnie od lokalizacji i projektu. Najwyższe stawki utrzymują się w kluczowych hubach logistycznych, gdzie ograniczona dostępność gruntów i nowoczesnej powierzchni wspiera presję czynszową. Bardziej konkurencyjne warunki oferują dojrzałe rynki z większym zasobem magazynów.

Na czynsze coraz silniej wpływają także: standard techniczny budynków, dostępność mocy przyłączeniowych i rozwiązania wspierające cele ESG. Najemcy częściej oceniają więc całkowite koszty użytkowania i efektywność operacyjną obiektu, a nie tylko stawkę czynszu.

Koszt najmu pozostaje ważny, ale coraz częściej jest analizowany przez pryzmat całkowitej efektywności operacyjnej. Rośnie znaczenie dostępu do energii, infrastruktury, parametrów technicznych i możliwości ograniczania kosztów eksploatacyjnych. Obiekty odpowiadające na te potrzeby zyskują przewagę konkurencyjną.

– wskazuje Piotr Załęski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy rynku pozostają korzystne

Fundamenty polskiego rynku pozostają stabilne. Rozwój e-commerce i sektora 3PL, nearshoring oraz reorganizacja europejskich łańcuchów dostaw powinny nadal wspierać popyt na nowoczesne magazyny. Rosnąć będzie także znaczenie automatyzacji logistyki i rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną budynków.

Malejąca powierzchnia w budowie, wysoki udział projektów zabezpieczonych umowami i aktywność najemców sprzyjają równowadze podaży i popytu. Szczególnie poszukiwane pozostaną obiekty w głównych hubach logistycznych, z dobrą infrastrukturą transportową, odpowiednimi parametrami energetycznymi i rozwiązaniami ESG.

źródło: www.logistyka.net.pl